【磚頭難銷】經濟弱寫字樓需求跌，收租股前景審慎大摩籲減持希慎
(經濟通)2月11日 星期三 15:42
《經濟通通訊社記者李可美１１日報道》上文提及，本港去年第四季負資產住宅按揭貸款宗數按季激增，反映本港樓市是何其脆弱。事實上，除了樓市不濟外，投資物業市場亦相信進入下跌周期，主因企業受累經濟下滑陷財困，部份已暫停擴張。市場普遍預期今年本地甲級商廈租金平均下跌三成，那麼，對於已跌至頗低水平的收租股會否「雪上加霜」呢？
＊大摩看淡希慎前景，大削目標價逾半成＊
於金融海嘯的波及下，經濟增長放緩，金融業暫停擴張及裁員，令寫字樓物業需求減少，租金前景令人擔憂。大摩發表報告指，預期未來本港寫字樓需求將會進一步下跌，估計寫字樓價格將挫４０％，故把收租股評級由「與大市同步」降至「審慎」。
除了需求下滑導致租金受壓下，大業主互相爭奪租戶也是另一原因，戰線已從中環
甲級商廈延伸至銅鑼灣
等地。據最新消息，希慎（０００１４）位於銅鑼灣的旗艦商廈利園，新力剛轉移租用九倉（００００４）位於九龍的港威大廈，令利園出現３層空置樓面。另一大租戶康宏理財，也計劃遷移至太古Ａ（０００１９）位於鰂魚涌的港島東中心（Ｏｎｅ ＩｓｌａｎｄＥａｓｔ）。
雖然租戶相繼轉租，希慎商舖租務及市場推廣總監陳正思表示，現時零售舖位出租率達９８％，強調會雙線推動發展內地及本港零售客戶之業務。惟麥格理表示，為了反映旗下甲級商場因零售市道不景，營運環境轉差，將評級由「跑贏大市」降至「中性」，目標價降至１３﹒２元，並調低去年至明年每股派息預測至０﹒６２、０﹒６２及０﹒６５元，但相信派息比率仍會維持５５％至７０％水平。大摩更大削其目標價５１％至９﹒８元，並呼籲投資者「減持」。
＊太古董事：寫字樓出租率近滿，惟租金微軟
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面對租金有下降的跡象，太古旗下太古地產董事及總經理高晉年表示，所有商場出租率達１００％，寫字樓物業出租率亦近滿，現時未見有租戶退租情況，惟租金溫和回軟。他預期，廣州「太古匯」項目可望於２０１１至２０１２年落成，至於北京
三里屯二期項目，料於今年４至５月落成，已預租其中６０％。
瑞銀認為，太古旗下港島東中心出租率至去年１１月底已達９４％，估計其今年收入貢獻更可較去年增長５﹒５％至５﹒８３億元。然而，受累國泰（００２９３）對沖虧損衝擊，或會拖累其派息下跌約１５％，故稍為調低目標價至７０﹒１元，仍維持「買入」評級。
而太古的企業價值中，有７２％為地產、１３％為航空及８％為海洋服務業務。高盛引述測量師行指，於金鐘或港島東的寫字樓租金已見頂，並於去年第四季按季下跌１４％及１０％。該行關注太古旗下海洋服務部門，會否如同業取消訂單及減少於勘探及生產石油方面開支，重申「沽售」評級，目標價為４９元。
＊恆隆地產
中期租金收入錄１５％增長＊
至於另一地產發展商恆隆地產（００１０１）剛於昨日公布１２月底止中期業績，表示物業租賃業務有理想增長，租金收入及溢利分別升１５％至２０﹒４億及１６％至１６﹒８億元。於本港方面，租金收入增９％至１２﹒１億，租金溢利增長８％至９﹒７３億元。而內地方面，由於上海
物業不斷增強租戶組合，因此租金水平亦持續上漲，租金收入增２３％至８﹒２９億，租金溢利更增加３０％至７﹒０４億元。惟信達研究部董事黃敏碩，看淡其於內地的房地產租務，預期租金將向下調整５％至１０％。
而鷹君（０００４１）抗跌力較同業為低，因其只能靠冠君產業信託
（０２７７８）間接持有商廈權益，以及酒店業務收入放緩，並非主力出租寫字樓，故未作詳細分析。總括而言，目前只因經濟前景不穩，令企業盈利收縮，引致停止擴張業務及掀裁員潮，而收租股現時的股價已大致反映以上不利因素。
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